長期優良化をはかることで、修繕費を抑えのちのちのマンション評価につなげる。これが今後肝要です。

最近の住宅実情にみるリノベーションのポイント


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ポイント01

建物を建てるコストよりも、維持・修繕してゆくコストのほうが高い。

正しい耐久性対策で、予測のつく修繕費を抑え、長期優良化を図る!

建物の建設費用にはじまり、光熱費(維持費)・補修・一般管理、解体までの期間に発生する費用のことをライフサイクルコスト(LCC)と呼びます。

一般的な建物の場合、建設費自体は氷山の一角であり、その3~4倍の維持費をはじめとした費用が必要となります。

長期的な修繕計画をあらかじめ念頭におくことや、ライフスタイルが変化する10年後、20年後にいかにちいさな手間と費用で、その時に理想的な住まいを叶えるかどうか計画的するかが、これからの中古リノベーションにおいて必要となります。

表層以上に、躯体の正しいスケルトン化・構造耐力上主要な部分の耐久性を高めることが、のちのち修繕費を抑えると同時に、長期優良化としての要になります。

ポイント03 長期優良化の具体的な事例


・【劣化対策・耐震性】→躯体をしっかりと堅牢に。スケルトン時に躯体強化で安心。
・【維持管理・更新の容易性】→すまいに関わる書類をまとめておきましょう。
・【バリアフリー化】→親夫婦とすむことになっても快適な、サニタリーと居室の動線工夫や床の仕上げ。
・【可変性】→子供が大きくなってもプライバシーをまもれる、間取りも自由な解放プラン。
・【省エネルギー性】→必要な断熱性、省エネ法に規定する平成11年省エネルギー基準に適合させる。

ポイント02

日本のすまいは今、200年もつ住宅の推進を目指している。

これからはストック重視の“200年住宅”がスローガンです。

日本の戸建てやマンションは20年で価値がゼロになるという話をどこかで聞かれたことがあるかと思います。

それは旧来の国策によるものであり、高度経済成長期を終え、日本もすまいの寿命を延ばし、手を加えて維持してゆく方向へと中古住宅流通が変化してきています。

地価の右肩上がりが見込めない今、20年で減価する形では、修繕や住み替えができないのは明らかでした。

そこで高齢社会の現在、国は不動産のありかたを変化させ、また資産としてして長期維持、評価して持てるように現在取りかかっています。

国として優良な不動産をキチンと評価・整備していこうというのが、今後の日本の指針であり、長期優良化を目指した長期耐用住宅施策、不動産所得税や固定資産税の軽減などの議論、住宅履歴情報の整備が並行して進められています。

ポイント03 「住宅履歴情報の整備」によって大きく差がつく
今後の不動産価値!!
マンションの評価が20年後、価値がゼロになるかどうか、今後の中古不動産取引のカナメ

国土交通省では不動産流通市場の活性化に向けた具体的な方策について平成23年11月に「不動産流通市場活性化フォーラム」を設置、提言をとりまとめ評価環境の整備をはかっています。

いままでバラバラだった、住宅の売買履歴、改修の履歴など情報の一元化をこれからは図ってゆくそうです。

したがって、いままで一般的には表に出回ってこなかったような劣化状況までが、今後の不動産取引において評価の項目となってきます。

お手持ちの住まいのローンが終わったころ、例えば不動産鑑定を依頼した場合に、価値がゼロになるものと、キチンと整備をしておいて価値を保ったものとに分かれてゆくということになります。

ポイント04

ローンが終わった後に、住宅を担保にローンを組んで年金のたしにできる。

リバースモーゲージという選択肢 マンションをきちんと評価されるように手を入れてゆけば、評価は長期優良化の努力として評価されます。

戸建てやマンションで持ち家を担保に老後資金の融資を受けるという「リバースモゲージ」という金融商品。不動産を相続人に残すとこはできないが、自分たちの世代はリバースモーゲージを利用して生活をしてゆくという融資の仕組み。

実際のところ、欧米では一般的な制度ですが、現在の日本においてはまだ一般的でな選択肢ではありません。それはこれが一つの金融商品であり、金利の上昇に伴って担保割れを起こすなどのリスクをはらんでいること、そして日本において不動産は相続するものという考え方が根強いなどの理由が挙げられまだまだ評価の土台にありません。

しかしながら、年金に不安を抱える世代にとっては、可能性の一つとして知っておくべき選択肢であり、それを可能にするためにも、評価額に直結する躯体の状況など、長期優良化計画はリフォームにおいてはないがしろにはできないでしょう。

「物件取得+リノベ」で賢いリフォーム

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